در دنیای حقوقی، اصطلاحات مختلفی برای توضیح وضعیت‌های مختلف ملکی وجود دارد که به ویژه در دعاوی مربوط به املاک مشاع کاربرد دارند. دو واژه مهم که در این حوزه به‌طور متداول استفاده می‌شوند، «تفکیک» و «افراز» هستند. این دو اصطلاح در نگاه اول ممکن است مشابه به نظر برسند، اما از نظر حقوقی و در فرآیند فروش ملک مشاع، تفاوت‌های زیادی دارند. در این مقاله از گروه وکلای عدالت پلاس، به بررسی تفاوت‌ها و اختلافات میان تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع خواهیم پرداخت و توضیح خواهیم داد که هر یک از این مفاهیم در چه شرایطی به کار می‌روند و چه اثراتی در فروش ملک مشاع دارند.
1. تعریف ملک مشاع
قبل از بررسی تفکیک و افراز، ضروری است که مفهوم ملک مشاع توضیح داده شود. ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چند نفر به‌طور مشترک مالک آن هستند و این مالکیت به‌صورت سهمی و مشترک است. در این وضعیت، هر یک از مالکان حق استفاده از تمام ملک را دارند، اما هیچ‌کدام نمی‌توانند بخش خاصی از ملک را برای خود اختصاص دهند، مگر اینکه با توافق سایر شرکا، تصرفات خاصی انجام دهند. این نوع مالکیت معمولاً در ارث، خرید و فروش و معاملات مشترک به وجود می‌آید.
2. تعریف تفکیک
تفکیک به معنای تقسیم یک ملک مشاع به قطعات کوچک‌تر است، به‌گونه‌ای که هر یک از مالکان به‌طور مجزا و مشخص در قطعه‌ای از آن ملک حقوق مالکیت داشته باشند. در واقع، تفکیک به معنای ایجاد تقسیمات جدید در داخل یک ملک مشاع است، که هر مالک می‌تواند به‌طور مشخص در یکی از بخش‌ها از ملک بهره‌برداری کند.
در تفکیک، ممکن است هر بخش از ملک مشاع تغییراتی مانند تأسیس و ایجاد امکانات جدید داشته باشد تا مالکین بتوانند به‌طور مستقل از آن بهره‌برداری کنند. تفکیک به‌طور معمول زمانی اتفاق می‌افتد که مالکان ملک مشاع به این نتیجه برسند که بهترین راه برای مدیریت ملک، تقسیم آن به قطعات جداگانه است.
3. تعریف افراز
افراز نیز مشابه به تفکیک به‌طور مستقیم با تقسیم یک ملک مشاع در ارتباط است، اما افراز به معنای تقسیم ملک مشاع به بخش‌هایی است که هر بخش به‌طور اختصاصی و مستقل به یک مالک تعلق می‌گیرد. در این فرآیند، هر مالک، قسمتی از ملک را به‌طور مستقل برای خود به‌دست می‌آورد و دیگر نمی‌تواند در دیگر بخش‌ها از ملک دخالت کند.
افراز معمولاً زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که مالکان بخواهند به‌طور قطعی و مشخص از سهم خود در ملک مشاع بهره‌برداری کنند و از دیگر مالکان جدا شوند. این فرآیند به‌طور قانونی از طریق دادگاه‌ها صورت می‌گیرد و منجر به تقسیم حقوق مالکیت به‌طور مستقل برای هر یک از مالکان می‌شود.
4. تفاوت‌های اصلی بین تفکیک و افراز
4.1. مفهوم مالکیت در تفکیک، مالکیت همچنان به‌طور مشترک باقی می‌ماند، به این معنا که ملک به چند بخش تقسیم می‌شود، اما مالکیت مشترک بین مالکان حفظ می‌شود. اما در افراز، هر مالک پس از تقسیم ملک، به‌طور اختصاصی و انحصاری مالک یک بخش از ملک می‌شود و دیگر هیچ‌گونه سهم مشترک ندارد.
4.2. تأثیر بر حقوق و تصرفات مالکان در تفکیک، مالکان همچنان باید به‌طور مشترک از ملک استفاده کنند، اما در افراز، پس از تقسیم ملک، هر مالک تنها به بخشی از ملک تعلق دارد و از تصرفات دیگر مالکان جدا می‌شود. به عبارت دیگر، در تفکیک هر مالک در بخش خود دسترسی دارد، در حالی که در افراز، هر مالک مستقل و تنها در بخشی از ملک تصرف دارد.
4.3. فرآیند قانونی تفکیک معمولاً زمانی به کار می‌رود که مالکان تمایل دارند به‌طور قانونی تقسیم‌بندی‌های جدیدی در داخل ملک مشاع ایجاد کنند، بدون اینکه حقوق مالکیت هر یک از مالکان تغییر کند. در حالی که افراز به فرآیندی گفته می‌شود که در آن، سهم هر مالک از ملک مشاع به‌طور قطعی جدا می‌شود و در این فرآیند باید رضایت سایر مالکان نیز جلب شود. افراز غالباً نیاز به حکم قضائی دارد.
4.4. اثرات در فروش ملک مشاع در تفکیک، پس از تقسیم ملک به قطعات مختلف، امکان فروش هر قطعه به‌طور مستقل وجود دارد، اما همچنان باید به حقوق سایر مالکان توجه شود. در افراز، پس از جدا شدن هر بخش از ملک، هر مالک می‌تواند به‌طور مستقل از ملک خود استفاده کرده و آن را به فروش برساند. بنابراین، در افراز، فروش ملک به‌طور مستقل و راحت‌تر انجام می‌شود، چراکه مالکیت هر قسمت به‌طور اختصاصی مشخص است.
4.5. نیاز به توافق یا حکم قضائی تفکیک معمولاً به توافق بین مالکان نیاز دارد و می‌توان آن را با رضایت تمام شرکا انجام داد. اما در افراز، در صورتی که مالکان نتواسته باشند به توافق برسند، یکی از مالکان می‌تواند از دادگاه تقاضای افراز ملک مشاع را کند. در این صورت، دادگاه تصمیم می‌گیرد که هر بخش به کدام مالک تعلق گیرد.
مطالعه بیشتر: وکیل ملکی
5. شرایط و مراحل تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع
5.1. شرایط تفکیک برای تفکیک یک ملک مشاع، لازم است که مالکان به توافق برسند که ملک به بخش‌های کوچکتری تقسیم شود. این تقسیمات باید در چارچوب قوانین محلی و تحت نظر کارشناسان حقوقی صورت گیرد تا حقوق تمامی مالکان حفظ شود. پس از توافق، مراحل قانونی برای تفکیک ملک از طریق سازمان‌های دولتی و دفاتر رسمی انجام خواهد شد.
5.2. شرایط افراز برای افراز، باید ابتدا مشخص شود که ملک مشاع به چه صورت بین مالکان تقسیم خواهد شد. اگر مالکان به‌طور توافقی نتوانند به نتیجه‌ای برسند، باید به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه پس از بررسی شرایط، دستور به افراز ملک مشاع خواهد داد. این فرآیند شامل ارزیابی‌های حقوقی، فنی و کارشناسی است و نهایتاً منجر به تقسیم مستقل ملک بین مالکان می‌شود.
6. نتیجه‌گیری
در نهایت، تفاوت‌های اصلی بین تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع به ماهیت مالکیت و تصرفات هر یک از مالکان مربوط می‌شود. در تفکیک، مالکیت به‌طور مشترک باقی می‌ماند و تقسیمات داخلی انجام می‌شود، در حالی که در افراز، هر مالک به‌طور مستقل صاحب بخش خاصی از ملک می‌شود و دیگر نیازی به توافق یا تصرفات مشترک ندارد. شناخت این تفاوت‌ها به مالکان و وکلای ملکی کمک می‌کند تا در هنگام مواجهه با دعاوی ملکی، بهترین انتخاب را برای مدیریت و فروش ملک مشاع انجام دهند.