در عرصه دعاوی ملکی، دو واژه «خلع ید» و «تصرف عدوانی» به‌طور گسترده‌ای استفاده می‌شوند. این دو دعوا از نظر حقوقی به مسائل مشابهی مربوط هستند؛ اما تفاوت‌هایی مهم دارند که در فرآیند دادرسی و نتایج این دعاوی تأثیرگذار است. در این مقاله، به بررسی دقیق تفاوت‌ها و اختلافات میان دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی پرداخته خواهد شد تا کسانی که با این دعاوی روبه‌رو هستند، بهتر بتوانند اقدامات قانونی مناسب را در مسیر خود انتخاب کنند.
در این مقاله از گروه وکلای عدالت پلاس، تمام موارد مربوط به موضوع دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی بررسی خواهد شد.
1. تعریف دعوای خلع ید
دعوای خلع ید یکی از دعاوی مهم در حقوق ملکی است که در آن، مالک یک ملک که به‌طور قانونی صاحب آن است، به دادگاه مراجعه می‌کند تا فرد یا افرادی که به‌طور غیرقانونی در آن ملک سکونت کرده یا از آن استفاده می‌کنند، ملک را تخلیه کنند. در این دعوا، اثبات مالکیت فرد مهم است و مالک باید به‌طور قانونی ثابت کند که صاحب واقعی ملک است و طرف مقابل هیچ‌گونه حق قانونی برای تصرف آن ندارد.
2. تعریف دعوای تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی نیز به‌نوعی به تصرف غیرقانونی ملک توسط فردی اشاره دارد، اما در این دعوا، مسئله عمده اثبات «عدوانی بودن» تصرف است. در واقع، در دعوای تصرف عدوانی، فردی که بدون اجازه یا خارج از چارچوب قانونی ملک را تصرف کرده است، باید به دادگاه معرفی شود. در این دعاوی، الزام به اثبات مالکیت خاص نیست و تنها کافی است که فرد متصرف، بدون حق قانونی و به‌طور عدوانی وارد ملک شده باشد.
3. تفاوت‌ها و اختلافات اصلی بین دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی
3.1. ضرورت اثبات مالکیت در دعوای خلع ید، اثبات مالکیت فرد بر ملک یکی از پیش‌شرط‌های مهم است. مالک باید توانایی اثبات اینکه صاحب قانونی ملک است را داشته باشد. اما در دعوای تصرف عدوانی، اثبات مالکیت ضرورتی ندارد و صرفاً باید نشان داده شود که شخص متصرف بدون هیچ‌گونه حق قانونی، ملک را تصرف کرده است.
3.2. وضعیت قانونی متصرف در دعوای خلع ید، ممکن است متصرف هیچ‌گونه قراردادی با مالک نداشته باشد یا تصرف او به‌طور کاملاً غیرقانونی صورت گرفته باشد. به عبارت دیگر، در این دعوا تصرف فرد «غیرمجاز» است. در حالی که در دعوای تصرف عدوانی، ممکن است متصرف ابتدا ملک را به‌طور قانونی در اختیار داشته باشد، ولی بعد از فسخ قرارداد یا پایان مدت اجاره، همچنان در ملک باقی بماند. این وضعیت موجب بروز دعوای تصرف عدوانی می‌شود.
3.3. موضوع دعوا و نوع درخواست در دعوای خلع ید، هدف اصلی از طرح دعوا، بازپس‌گیری ملک از تصرف فرد است که بدون اجازه مالک در آن سکونت یا استفاده کرده است. در حالی که در دعوای تصرف عدوانی، هدف این است که نشان داده شود تصرف فرد به‌طور غیرقانونی بوده و باید ملک از وی پس گرفته شود. به‌طور کلی، در دعوای خلع ید تمرکز بیشتر بر «حق مالکیت» و در دعوای تصرف عدوانی تمرکز بر «عدوانی بودن» تصرف است.
3.4. نوع احکام دادگاه دادگاه در دعوای خلع ید معمولاً با توجه به مالکیت فرد و غیرقانونی بودن تصرف، دستور تخلیه ملک را صادر می‌کند. در صورتی که فرد در دعوای تصرف عدوانی محکوم شود، ممکن است دادگاه حکم تخلیه ملک را صادر کند و همچنین در صورتی که خسارت وارد شده به مالک ثابت شود، ممکن است حکم جبران خسارت نیز صادر شود.
3.5. مدت زمان برای طرح دعوا دعوای خلع ید در برخی موارد ممکن است با توجه به تصرف طولانی‌مدت و قانونی بودن بخشی از تصرفات، دشوارتر باشد. به‌عنوان مثال، اگر فردی به مدت طولانی در ملکی سکونت کرده باشد، طرح دعوا می‌تواند با مشکلاتی روبه‌رو شود. در حالی که در دعوای تصرف عدوانی، مدت زمان تصرف اهمیت ندارد و فقط کافی است که تصرف فرد غیرقانونی و عدوانی باشد.
4. تفاوت در اجرای حکم
4.1. اجرای حکم در دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی، اگر حکم به نفع مالک صادر شود، حکم تخلیه ملک به‌طور مستقیم صادر می‌شود. به عبارت دیگر، پس از صدور حکم، متصرف موظف به تخلیه ملک می‌شود و در صورت عدم تخلیه، می‌توان از طریق مراجع قضائی و اجرای احکام، ملک را از تصرف متصرف خارج کرد.
4.2. اجرای حکم در دعوای تصرف عدوانی در دعوای تصرف عدوانی نیز اگر حکم به نفع مالک صادر شود، معمولاً حکم تخلیه صادر خواهد شد. با این حال، در صورتی که خسارت به مالک وارد شده باشد، دادگاه می‌تواند علاوه بر صدور حکم تخلیه، جبران خسارت نیز را در دستور کار قرار دهد. به همین دلیل، در دعوای تصرف عدوانی ممکن است حکم جبران خسارت به‌طور خاص صادر شود.
بیشتر بخوانید: وکیل ملکی
5. شرایط و الزامات برای طرح هر یک از دعاوی
5.1. شرایط طرح دعوای خلع ید برای طرح دعوای خلع ید، فرد باید ثابت کند که مالک قانونی ملک است و متصرف بدون اجازه در آن سکونت یا تصرف کرده است. این دعوا معمولاً زمانی مطرح می‌شود که هیچ‌گونه قرارداد اجاره‌ای بین طرفین وجود نداشته باشد.
5.2. شرایط طرح دعوای تصرف عدوانی در دعوای تصرف عدوانی، فرد متصرف باید نشان داده شود که ملک را به‌طور غیرقانونی و عدوانی تصرف کرده است. این دعوا به‌طور خاص برای حالاتی است که فرد به‌طور غیرمجاز وارد ملک شده باشد، حتی اگر تصرف او به مدت طولانی انجام شده باشد.
6. نتیجه‌گیری
در مجموع، دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی هر دو به‌طور مستقیم به موضوع تصرف غیرقانونی املاک می‌پردازند، اما تفاوت‌های عمده‌ای در شرایط، نوع اثبات، و نتیجه‌گیری دارند. در دعوای خلع ید، اثبات مالکیت و نداشتن قرارداد با متصرف اهمیت زیادی دارد، در حالی که در دعوای تصرف عدوانی، کافی است که تصرف فرد بدون مجوز و به‌طور عدوانی صورت گرفته باشد. وکیل ملکی با درک این تفاوت‌ها می‌تواند بهترین استراتژی را برای موکل خود انتخاب کند و به‌طور مؤثر در مسیر رسیدن به حقوق او گام بردارد.