دعاوی مربوط به سرقفلی یکی از پیچیده‌ترین مسائل حقوقی در حوزه مالکیت املاک تجاری هستند. سرقفلی به حق ویژه‌ای گفته می‌شود که مستأجر یک ملک تجاری، علاوه بر حق استفاده از ملک، از حق انتقال یا واگذاری ملک به دیگران برخوردار است. این موضوع در مواردی که قرارداد اجاره به پایان می‌رسد یا شرایط خاصی پیش می‌آید، ممکن است پیچیدگی‌هایی ایجاد کند. در این‌گونه موارد، وکیل ملکی می‌تواند نقش بسیار حیاتی ایفا کند. وظایف وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی بسیار متنوع است و شامل ارایه مشاوره، تنظیم قرارداد، دفاع از حقوق موکل در دادگاه و انجام مراحل قانونی مربوط به سرقفلی می‌شود.
در این مقاله از گروه وکلای عدالت پلاس، تمام موارد مربوط به موضوع وظایف وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی بررسی خواهد شد.
1. مفهوم سرقفلی
سرقفلی به‌طور ساده به حق‌الزحمه‌ای اطلاق می‌شود که مستأجر در ازای واگذاری ملک تجاری به مستأجر دیگر دریافت می‌کند. به عبارت دیگر، سرقفلی در واقع نوعی امتیاز است که به مستأجر داده می‌شود و این امتیاز در مواردی مثل پایان مدت اجاره یا تغییرات در شرایط قرارداد می‌تواند برای مستأجر یا مالک املاک تجاری حساسیت‌برانگیز شود.
2. وظایف وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی چیست؟
در ادامه این مقاله قصد داریم به توضیح و معرفی برخی از وظایف وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی بپردازیم.
2.1. ارایه مشاوره حقوقی
یکی از اصلی‌ترین وظایف وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی، ارایه مشاوره‌های حقوقی به مالک و مستأجر است. وکیل ملکی با داشتن دانش حقوقی، به طرفین دعوی می‌آموزد که چه حقوق و تعهداتی دارند و چه قوانینی درخصوص سرقفلی باید رعایت شود. وکیل ملکی در این مرحله باید به‌دقت و با توجه به وضعیت موجود، نکات مهم قرارداد اجاره، نحوه تعیین سرقفلی و نحوه حل و فصل مشکلات موجود را توضیح دهد.
2.2. تنظیم قرارداد اجاره با سرقفلی
در مواردی که سرقفلی بخشی از قرارداد اجاره است، وکیل ملکی وظیفه دارد تا قراردادی دقیق و معتبر تنظیم کند که حقوق مالک و مستأجر را در این زمینه رعایت کند. وکیل باید توجه داشته باشد که در قرارداد اجاره با سرقفلی، تمامی جزئیات مانند مبلغ سرقفلی، مدت اجاره، شرایط تمدید قرارداد، شرایط انتقال سرقفلی و جزئیات دیگر به‌درستی درج شده باشد. این قرارداد باید از نظر قانونی معتبر باشد تا در صورت بروز اختلاف، قابلیت اثبات در دادگاه را داشته باشد.
2.3. دفاع از حقوق موکل در دادگاه
یکی از مهم‌ترین وظایف وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی، دفاع از حقوق موکل خود در محاکم قضائی است. این ممکن است شامل مواردی نظیر درخواست پرداخت سرقفلی از مستأجر، درخواست تخلیه ملک به‌دلیل تخلف مستأجر از قرارداد، یا دفاع از مستأجر در صورتی که مالک قصد فسخ قرارداد اجاره یا افزایش غیرمجاز مبلغ سرقفلی را داشته باشد. وکیل باید با استفاده از اسناد و مدارک موجود و با استناد به قوانین موجود، از موکل خود در برابر اقدامات غیرقانونی دفاع کند.
2.4. حل و فصل اختلافات سرقفلی
در بسیاری از موارد، ممکن است مشکلاتی میان مالک و مستأجر در خصوص مبلغ یا شرایط انتقال سرقفلی پیش بیاید. وکیل ملکی می‌تواند در این‌گونه موارد به حل و فصل این اختلافات کمک کند. این اختلافات می‌تواند از طریق مذاکره، ارایه پیشنهادات متعادل و یا حتی از طریق فرآیندهای داوری و میانجی‌گری حل و فصل شود. وکیل ملکی در این زمینه می‌تواند با ارایه راهکارهای مناسب و متناسب با وضعیت، در راستای حفظ منافع موکل خود گام بردارد.
2.5. پیگیری مراحل قانونی انتقال سرقفلی
یکی دیگر از وظایف وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی، پیگیری مراحل قانونی مربوط به انتقال سرقفلی از مستأجر به مستأجر جدید است. انتقال سرقفلی یک فرآیند حقوقی است که باید با رعایت اصول قانونی انجام شود. وکیل ملکی باید مراحل قانونی این انتقال را طی کند و اطمینان حاصل کند که تمامی شرایط و مدارک مورد نیاز برای انتقال سرقفلی به‌درستی فراهم شده است. در برخی موارد، این انتقال ممکن است نیاز به تایید دادگاه داشته باشد، و وکیل ملکی باید این فرآیند را به‌درستی مدیریت کند.
2.6. دفاع در برابر اخذ سرقفلی توسط مالک
در برخی مواقع، مالک می‌تواند قصد داشته باشد که سرقفلی را از مستأجر بازپس‌گیرد. این می‌تواند به دلایل مختلفی نظیر پایان مدت قرارداد، عدم رعایت شرایط قرارداد، یا حتی درخواست مالک برای تغییر کاربری ملک صورت گیرد. وکیل ملکی می‌تواند از مستأجر در برابر این اقدام دفاع کند، به‌ویژه اگر ادعای مالک مبنی بر پایان قرارداد یا تخلف مستأجر بی‌اساس باشد.
2.7. تنظیم قرارداد انتقال سرقفلی
اگر مستأجر تصمیم به انتقال سرقفلی ملک به شخص دیگری داشته باشد، وکیل ملکی موظف است تا قرارداد انتقال سرقفلی را به‌طور دقیق تنظیم کند. این قرارداد باید تمامی شرایط قانونی لازم را رعایت کرده و در صورتی که نیاز به تایید از سوی دادگاه یا مالک ملک باشد، این مراحل نیز انجام شود. همچنین، وکیل باید اطمینان حاصل کند که در قرارداد تمامی حقوق مستأجر و مالک رعایت شده باشد.
3. شرایط قانونی مربوط به سرقفلی
قوانین مربوط به سرقفلی در ایران تحت قوانین مختلفی نظیر قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر تنظیم می‌شود. این قوانین شرایط خاصی را برای انتقال سرقفلی، نحوه تعیین مبلغ آن، مدت زمان اجاره، و حقوق طرفین قرارداد تعیین کرده‌اند. وکیل ملکی با آگاهی کامل از این قوانین می‌تواند بهترین مشاوره و خدمات را در این زمینه به موکلین خود ارایه دهد.
نتیجه‌گیری
وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی نقش بسیار مهمی در حفظ حقوق مالک و مستأجر ایفا می‌کند. وظایف او شامل ارایه مشاوره حقوقی، تنظیم قرارداد، دفاع از حقوق موکل در دادگاه، حل و فصل اختلافات سرقفلی، پیگیری مراحل قانونی انتقال سرقفلی، و دفاع در برابر اخذ سرقفلی توسط مالک می‌شود. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با سرقفلی و اهمیت آن در معاملات تجاری، داشتن یک وکیل ملکی با تجربه می‌تواند در حل و فصل این مسائل کمک شایانی کند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند.