دعاوی ملکی یکی از پرکاربردترین و پیچیده‌ترین زمینه‌های حقوقی هستند که ممکن است در هر نوع معاملات ملکی یا مسائل مرتبط با املاک بروز کنند. یکی از این دعاوی، دعوای “خلع ید” است که در آن، مالک یک ملک به‌دنبال بازپس‌گیری ملک خود از فردی است که بدون اجازه وی در آن سکونت یا تصرف کرده است. وکیل ملکی به عنوان نماینده قانونی در این دعاوی نقش بسیار مهمی ایفا می‌کند و می‌تواند در مسیر حل این مسائل حقوقی کمک بسیاری به موکلین خود کند. در این مقاله از گروه وکلای عدالت پلاس، به بررسی اقدامات و وظایف وکیل ملکی در دعاوی خلع ید پرداخته خواهد شد.
1. تعریف دعاوی خلع ید
دعاوی خلع ید به‌طور کلی به معنای دعوایی است که مالک یک ملک برای بازپس‌گیری آن از فردی که بدون اجازه در ملک او سکونت کرده است، طرح می‌کند. این دعوا در مواقعی مطرح می‌شود که شخص یا اشخاصی به‌طور غیرقانونی در ملکی سکونت یا تصرف کرده‌اند و مالک تلاش دارد تا ملک خود را بازپس گیرد. خلع ید معمولاً زمانی مطرح می‌شود که هیچ‌گونه قرارداد قانونی یا اجاره‌نامه‌ای بین مالک و شخص متصرف وجود نداشته باشد.
2. وظایف وکیل ملکی در دعاوی خلع ید
وکیل ملکی در دعاوی خلع ید نقش کلیدی دارد و می‌تواند با اقدام به‌موقع و درست، در رفع مشکلات حقوقی موکل خود موفق باشد. وظایف وکیل ملکی در این دعاوی شامل موارد زیر است:
2.1. مشاوره حقوقی به موکل اولین قدم وکیل ملکی، مشاوره حقوقی دقیق به موکل است. در این مرحله، وکیل به موکل خود توضیح می‌دهد که آیا دعوای خلع ید در وضعیت خاص او قابل طرح است یا خیر و شرایط لازم برای موفقیت در این دعوا چیست. وکیل باید در این مشاوره به موکل کمک کند تا اطلاعات کافی در مورد حقوق خود کسب کند.
2.2. جمع‌آوری مدارک و مستندات در دعاوی خلع ید، مستندات و مدارک نقش بسیار مهمی دارند. وکیل ملکی باید تمامی مدارک و مستندات مرتبط با ملک را جمع‌آوری کند. این مدارک می‌توانند شامل سند مالکیت، نقشه‌های ملک، گواهی‌های مربوط به مالکیت، اسناد تصرف و هر مدرک دیگری باشند که اثبات مالکیت موکل و عدم اجازه به متصرف را ثابت کند. این مدارک باید به‌دقت بررسی شوند تا در زمان طرح دعوا، از نظر قانونی مشکلی نداشته باشند.
2.3. تنظیم و ثبت دادخواست خلع ید پس از جمع‌آوری مدارک و مستندات لازم، وکیل ملکی باید دادخواست خلع ید را تنظیم کرده و آن را به دادگاه مربوطه ارسال کند. این دادخواست باید شامل تمامی جزئیات پرونده، مدارک اثبات مالکیت و دلایل عدم اجازه به متصرف باشد. در تنظیم دادخواست، وکیل باید تمامی اصول قانونی را رعایت کرده و اطمینان حاصل کند که تمامی اطلاعات به‌طور دقیق در آن درج شده است.
2.4. پیگیری پرونده در دادگاه پس از ثبت دادخواست، وکیل باید پیگیری مستمر پرونده را انجام دهد. این پیگیری شامل حضور در جلسات دادگاه، ارائه مستندات و دفاعیات، و پاسخ‌گویی به سوالات قاضی است. وکیل ملکی باید در هر جلسه دادگاه حضور داشته باشد و با ارائه مدارک و شواهد مناسب، به دفاع از حقوق موکل خود بپردازد.
2.5. درخواست حکم تخلیه ملک در صورتی که دادگاه تصمیم به صدور حکم خلع ید بگیرد، وکیل ملکی باید از دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه ملک را نماید. پس از صدور حکم، وکیل باید اقدامات لازم را برای اجرای حکم تخلیه انجام دهد و از مقامات قضائی برای اخراج متصرف استفاده کند.
3. تفاوت دعوای خلع ید با سایر دعاوی ملکی
دعوای خلع ید با برخی دیگر از دعاوی ملکی تفاوت‌هایی دارد که دانستن این تفاوت‌ها برای وکیل ملکی اهمیت زیادی دارد. برخی از این تفاوت‌ها عبارتند از:
3.1. تفاوت با دعوای تصرف عدوانی دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی هر دو به‌نوعی مربوط به تصرف ملک هستند، اما تفاوت‌هایی دارند. در دعوای تصرف عدوانی، متصرف ملک بدون هیچ‌گونه حق قانونی، به‌طور غیرمجاز در ملک حضور دارد و مالک می‌تواند به‌طور مستقیم و بدون نیاز به اثبات مالکیت، شکایت کند. اما در دعوای خلع ید، اثبات مالکیت توسط موکل ضروری است، زیرا دعوای خلع ید به‌طور خاص برای استرداد ملک از فردی است که بدون قرارداد قانونی در ملک سکونت دارد.
3.2. تفاوت با دعوای مطالبه وجه در دعاوی مطالبه وجه، معمولاً از وکیل ملکی خواسته می‌شود که اقدام به دریافت بدهی‌ها یا اجور معوقه کند. در حالی که در دعوای خلع ید، وکیل باید بر روی بازپس‌گیری ملک تمرکز کند و تمرکز بیشتری بر مستندات مالکیت و تصرفات غیرقانونی شخص متصرف دارد.
بیشتر بخوانید: تفاوت دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی
4. موانع طرح دعوای خلع ید
در برخی موارد، طرح دعوای خلع ید ممکن است با مشکلاتی مواجه شود. این موانع می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
4.1. وجود قرارداد اجاره یا توافق قانونی اگر فرد متصرف با مالک قرارداد اجاره یا توافق قانونی داشته باشد، دعوای خلع ید ممکن است قابل طرح نباشد. در چنین شرایطی، وکیل ملکی باید به موکل خود توصیه کند که ابتدا وضعیت قرارداد را بررسی کرده و در صورت لزوم، اقدام به فسخ قرارداد یا درخواست تخلیه از طریق راه‌های قانونی دیگر کند.
4.2. مرور زمان در برخی موارد، ممکن است زمان طولانی از زمان تصرف گذشته باشد و دعوا به دلیل مرور زمان (یعنی مدت زمان زیادی که از وقوع تخلف گذشته) قابل پیگیری نباشد. وکیل ملکی باید موکل خود را از این مسأله آگاه کرده و در صورت لزوم، اقدامات پیشگیرانه را انجام دهد.
5. نتیجه‌گیری
دعوای خلع ید یکی از دعاوی پیچیده و تخصصی در حقوق ملکی است که وکیل ملکی نقش مهمی در طرح و پیگیری آن ایفا می‌کند. وکیل باید با انجام دقیق مشاوره، جمع‌آوری مستندات، تنظیم دادخواست، پیگیری پرونده و درخواست حکم تخلیه، منافع موکل خود را در این مسیر حفظ کند. همچنین شناخت تفاوت‌های این دعوا با سایر دعاوی ملکی و موانع احتمالی طرح آن، برای موفقیت در پرونده‌های خلع ید از اهمیت بالایی برخوردار است.